苏州市房屋基本重置价格及房屋 装修、附着物参考价格评估研究探讨

作者· 朱 宇

摘要：房屋重置价格标准是现状房地产价格的反映，是房地产评估的基础性资料，在实际工作中具 有重要指引和导向作用，其指导房地产交易市场价格，能及时反映房屋建安成本的变动状况，为科 学制定宏观决策、房地产税费、核定房地产资产价值等各方面提供依据。房屋基本重置价格作为房 屋重置价格标准的核心尤为重要，对于房屋基本重置价格如何评估确定是一个值得探讨的问题；因 此笔者结合实际工作，对苏州市房屋基本重置价格及房屋装修附着物参考价格的内涵界定、评估技 术路线、技术流程、评估方法等进行研究探讨。
关键词：房屋基本重置价格；装修附着物参考价格；评估一、引言根据《城市房地产管理法》第三十三条规定 ： “基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当 定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”近年来， 受材料、人工等变化因素影响，苏州地区的房屋重 置价格、房屋装修及附着物价格均有较大程度的变 化，为保持房屋重置价格及装修附着物参考价格的 准确性、及时性和延续性，2019-2020 年度苏州市 特开展房屋基本重置价格及装修附着物价格更新工作。本文结合本次价格更新工作，主要对房屋基本 重置价格及装修附着物参考价格评估进行研究。通 过比较分析对房屋结构等级及房屋装修、附着物项 目进行分类、分级，结合近年来的变化特点，确定 划分房屋的结构等级及房屋装修、附着物项目分类 及等级，在此基础上进行各等级房屋基本重置价格 及房屋装修、附着物参考价格的评估，并对房屋基 本重置价及房屋装修、附着物参考价的实际应用提出意见。二、房屋基本重置价格及房屋装修附着物参考价格内涵根据《房地产估价规范》第 4.4.5 条规定“测算建筑物重置成本或重建成本，可采用单位比较法、 分部分项法、工料测量法等方法，或利用政府或其 有关部门公布的房屋重置价格扣除其包含的土地价 值且进行适当调整。利用政府或其有关部门公布的 房屋重置价格扣除其中包含的土地价值且进行适当 调整测算建筑物重置成本或重建成本的，应了解该 房屋重置价格的内涵。”由此可见对房屋重置价格 的内涵了解尤为重要。根据社会、经济发展的水平，苏州市住房和城 乡建设部门每隔一定时间对房屋基本重置价格进行 更新及公布。根据已公布的相关文件资料，苏州市 房屋重置价格是指以价值时点的建筑材料、建筑技 术与工艺等，重新建造与旧有房屋具有同等效用的 新房屋的成本价格 ；房屋基本重置价格是指各类结 构等级的房屋通过对其典型实例按房屋建筑安装工 程费测算而得的价格。由此可见苏州市的房屋重置 价格是仅包含房屋不包含土地的价格 ；房屋基本重 置价格是苏州市地区范围内房屋建筑安装工程价格 平均水平的反映。基于此，本文对其价格内涵界定为：（1）房屋基本重置价格 ：采用现有建筑材料和 建筑技术，在价值时点建造全新状态下符合各类结 构等级条件房屋的建筑安装工程价格。包括建筑工 程费、安装工程费，不包括在设施设备项中所列的 中央空调、消防系统、电梯、泵站。（2）房屋装修及附着物参考价格 ：采用现有建 筑及装饰材料和施工技术，在价值时点重新完成具 有同价格等功能效用全新状态下的装饰装修、附着 物综合结算参考价格。包括正常支出的直接费、利 润、税金等。三、评估技术路线、程序及流程（一）技术路线按照操作程序，首先划分房屋结构等级及房屋 装修附着物项目等级 ；收集并选取具有代表性的房 屋实例及房屋装修附着物项目，并选用适合的估价方法，以工程造价为基础，采用类似典型实例造价 调整、价格指数调整、调查统计分析、工料测算、 询价等多种方法，评估测算各类房屋基本重置价格 及房屋装修和附着物参考价格 ；测算结果取得后， 运用数理统计方法对测算结果作出判断，合理确定 估价结果，并提交专家评议 ；经征询反馈调整论证、 完善后最终确定价格，整理更新成果，完成价格更 新报告，生成相关信息并发布，形成房屋基本重置 价格及房屋装修附着物参考价格。（二）技术程序1. 评估范围确定根据往年度的房屋结构等级及装修附着物项目 等级，结合此次价格更新的状况，合理确定此次更 新的房屋结构等级及房屋装修附着物范围。2. 资料的采集和整理对于案例、数据等主要通过查档、整理、实地 调查、市场询价等方法进行采集 ；对于一般性的资 料主要通过查询和实地调查方式进行采集。资料采 集齐备后，对资料进行审核和补充，并对各类登记 表、调查表、汇总表和统计表等表格进行分类整理， 按时间顺序进行统一编号存档。3. 价格的测算根据确定的房屋结构类型、房屋装修附着物的 等级，进行价格内涵的设定和测算参数的确定，根 据收集的资料、市场的实际情况、利用特点，选择 适合的估价方法，以工程计价为基础进行价格的测 算。4. 结果的确定运用数理统计方法对测算结果作出判断，采用 算术平均或加权平均等适合的方法确定更新后的估 价结果，并利用市场资料进行验证，综合确定各类 房屋的基本重置价格及装修附着物的参考价格。5. 价格修正体系的建立采用特尔菲法、数理统计法、咨询专家等方法， 建立各类结构房屋的价格修正体系，包含但不限于 房屋重置价格结构等级评定标准说明、房屋重置价 格层高增减率调整说明、房屋重置价格成新率调整 说明等。6. 成果审核将测算成果提交专家评议，专家评议主要审核 所选择的参数、测算方法和技术路线是否正确无误、 价格水平是否符合市场实际情况，对不符的价格水 平重新审查资料，测算过程后进行调整。7. 成果分析整理主要包括调查资料的分析与整理、价格水平成 果分析与整理，以及工作底稿整理。（三）技术流程技术流程主要包括前期准备，明确工作范围， 划分房屋结构等级、装附项目，资料采集整理，价 格评估，修正体系的设立，成果的分析验收等几方 面，具体见图 1。

四、房屋结构等级及房屋装修、附着物项目的划分为了准确地评估房屋的基本重置价格、房屋装 修附着物参考价格以及便于成果的运用，首先需对 城市范围内房屋及常涉的房屋装修、附着物项目进 行分类、分级。根据结构、材料、功能、装修等明 显的特征区分性，结合往年度的分类分级，对于房 屋共划分为钢结构、钢混结构、混合结构、砖木结构、 简易结构 5 类结构，并对各类结构划分 1-3 个等级。 同时结合近年来房屋建设状况，对钢结构房屋在本 次价格更新工作中新增加钢结构二等、钢结构三等， 即 ：

对于房屋装修、附着物项目，根据实用原则， 即考虑价格更新工作的工作量，又考虑到成果在实 际估价工作中的方便性，共设立 51 个项目，各个 项目又分为 A、B、C、D、E 等不同级别。

五、价格的评估（一）评估的主要步骤 在房屋结构等级及房屋装修附着物项目分类分 级划分确定的基础上，进行评估。具体主要按照以 下步骤进行 ：（1）采用计算机以及互联网络技术对采集的资 料进行录入、整理、分析和传输。 （2）通过制定的技术途径和适合的评估方法测 算价格或修正得到更新的价格。 （3）运用数理统计方法对测算的价格结果分布 类型作出判断，剔除异常样点，采用算术平均或加 权平均等方法合理确定估价结果。 （4）采用专家审议的方法对估价结果完善并最 终确定。（二）评估方法根据苏州市房屋及装修附着物价格水平状况， 结合房屋典型实例及市场调查，对房屋基本重置价 格的评估测算方法采用典型实例造价调整法、价格指数调整法、调查统计分析法。其中典型实例造价 调整法为从实例细部价格差异微观方面考虑的测算 方法，价格指数调整法为从价格宏观变化方面考虑 的测算方法，调查统计分析法主要运用于价格的验 证。对于房屋装修及附着物参考价，视评估对象的 不同采用工料测算法、价格指数调整法、询价法。1. 典型实例造价调整法典型实例造价调整法评估的基本思路是在测算 房屋基本重置价格时，根据替代原则，将所需测算 的房屋与具有替代性、类似性的房屋典型实例进行 比较，并依据后者已知的建筑安装工程价格，参照 建筑工程调整、安装工程调整，以及时间、税金、 层高、价格浮动等因素调整，修正测算出调整后的 价格，最终以类似典型实例调整后的建筑安装工程 价测算房屋在价值时点的基本重置价格。其基本公 式为 ：待测某类房屋基本重置价格 =（典型实例建筑 安装工程价格 ± 建筑工程价格调整 ± 安装工程价 格调整）× 期日调整系数 × 层高调整系数 × 税金 调整系数 × 价格浮动调整系数 × 其他调整系数2. 价格指数调整法价格指数调整法的基本思路是在测算房屋基本 重置价格时，根据往年度已知房屋基本重置价格结 合价值时点房屋建筑工程价格综合指数与往年度时 点某类房屋建筑工程价格综合指数的比值测算房屋 在价值时点的基本重置价格。待测某类房屋基本重置价格 = 往年度某类房屋 基本重置价格 ×（价值时点某类房屋建筑工程价格 综合指数 / 往年度时点某类房屋建筑工程价格综合 指数）3. 调查统计分析法调查统计分析法作为一种辅助验证的方法，主 要指通过调查取得的相关数据资料运用数学方式分别测算平均值、中位数等，并建立数据散点图、采 用 t 检验法、方差法等方式，通过对调查获取的数 据及资料进行数理统计和分析，形成定量的分析结 论。4. 工料测算法工料测算法的基本思路在测算房屋装修附着物 项目时，根据各项目的工程数量，乘以各相应的计 价标准，再和利润、税金等各项相加来测算的一种 模拟重新购建价格的方法。房屋装修附着物项目参考价 = 直接费（主材费 + 辅材费 + 人工及机械费 + 运杂费）+ 管理费 + 利 润 + 税金 + 其他房屋装修附着物项目参考价 = 分部分项目数量 × 综合单价 + 管理费 + 利润 + 税金 + 其他5. 询价法询价法主要是通过价格的咨询剔除不正常的资 料，得到一个较为合适的价格。该种方法主要运用 于房屋装修及附着物项目中竞争较充分，单位价值 量小的项目。房屋装修附着物项目参考价 = 咨询综合参考价 × 调整修正系数六、应用与结语房屋基本重置价格是各结构等级类型的房屋在 全新状态下的建安平均价格，其显著特点就是反映 苏州地区不同结构等级房屋的造价水平，并将房屋 建安价值以货币形式反映出来。房屋装修及附着物 参考价格亦是如此，因此在实际应用中应注意 ：（1）房屋基本重置价格并不代表每幢房屋的具 体建安价格，而代表了某一地区内同类结构等级房 屋的平均价格，它显示的是一般价格水平。装修及 附着物参考价格反映的是各类型等级条件下功能效用完整的装附项目平均参考价格，显示的亦是一般 价格水平。（2）在具体应用时，应以房屋的基本重置价格 为基础，结合修正体系对具体房屋结构、层高、成 新进行修正。（3）房屋基本重置价格主要是依据房屋典型实 例样点和价格指数调整，房屋装修及附着物参考价 格主要依据工料测算、价格指数调整等方法为基础 测算。由于受到供需关系（如建材、人工）、经济 发展水平、价格指数等多方面影响，成果动态变化 较大，因此，房屋基本重置价格和装修及附着物参 考价格应根据市场状况，应用价格监测体系及时调 整。当建筑价格市场在深度调整或造价水平起伏变 化较大时，不宜直接采用房屋基本重置价格和房屋 装修及附着物参考价作为房地产评估价格的基础。随着社会经济的发展，房屋重置价格、房屋装 修及附着物参考价格在房地产的出租、转让、纳税 或作价出资以及为政府管理和调控提供指导依据等 方面发挥越来越重要的作用。作为房屋重置价格的 核心标准，房屋基本重置价如何合理评估值得我们 思考与探究。本次研究结合实际工作，总结和概括 了一些评估方法和程序，希望能为今后更加合理地 评估确定房屋基本重置价格及房屋装修、附着物参 考价格提供一些借鉴。

参考文献 ：

[1] 法律出版社法规中心 .《中华人民共和国城市房地产管理法》[M]. 北京 : 法律出版社 ,2019. [2] GB/T 50291-2015.《房地产估价规范》[S]. 北京 : 中国建筑工业出版社 ,2015.（作者单位：苏州吴地房地产资产评估规划测绘有 限公司）