宅基地作为农民重要的财产资源，其价值评估直接关系到农民权益保障和农村资源盘活。传统评估方法往往只关注经济价值，忽视了宅基地的多重功能属性。本文基于欧阳轩和廖平凡的研究，以咸宁市咸安区古田村为例，探讨宅基地功能价值评估的新路径。

一、宅基地价值评估的现实意义

随着城镇化进程加快，农村宅基地闲置问题日益突出。数据显示，我国农村空置土地约200万公顷，每年新增闲置住宅面积约5.94亿平方米，市场价值约4000亿元。这种现象不仅造成土地资源浪费，也影响了农民财产性收入的增长。 传统的宅基地价值评估方法主要关注经济价值，忽视了居住保障、社会保障等重要功能，导致评估结果偏离真实价值，影响宅基地流转的公平性和效率。建立科学的宅基地价值评估体系，对促进城乡融合发展和保障农民权益具有重要意义。

二、宅基地功能价值评估体系的构建

研究将宅基地功能细化为三大维度，并构建相应的评估方法： 1. 居住保障功能价值 宅基地使农民避免承担租房费用，这一功能价值可参照当地公共租赁住房的补贴标准进行量化。计算公式综合考虑人均补贴额和土地还原利率，真实反映宅基地的居住保障价值。 2. 生产要素功能价值 宅基地可作为生产要素通过出租产生收益。评估时以当地租金收益为基础，扣除相关成本和税费，采用收益还原法计算其生产要素功能价值。 3. 社会保障功能价值 宅基地为农民提供基本生活保障，其价值可类比城镇职工社会保险的政府补贴进行测算。这一功能体现了宅基地的社会稳定器作用。

三、古田村宅基地价值评估实证分析

研究选取咸宁市咸安区古田村作为案例，该村有宅基地95亩，人均25平方米，存在一定的闲置现象。通过具体测算：

• 居住保障功能价值：694.36元/平方米
• 生产要素功能价值：606.93元/平方米
• 社会保障功能价值：38.68元/平方米

加总得出古田村宅基地功能价值为1339.97元/平方米。这一结果为当地宅基地退出补偿提供了科学参考，有助于保障农民在土地流转中的合法权益。

四、研究启示与展望

该研究构建的评估体系具有较强的推广价值，可供类似农村地区参考。同时，研究也指出当前评估存在的局限：尚未涵盖情感寄托、代际传承等难以量化的功能，且对市场供需因素的考量不足。 未来研究可从以下方面深入：一是完善功能价值划分，增加文化、情感等价值维度；二是建立动态监测机制，及时反映市场变化；三是结合不同地区特点，构建更具适应性的评估模型。

结语

建立科学的宅基地价值评估体系，是推进农村土地制度改革的关键环节。多元功能视角下的评估方法，更能全面反映宅基地的真实价值，为盘活农村闲置资源、增加农民收入、促进乡村振兴提供有力支撑。随着宅基地制度改革的深入，这一评估方法将发挥越来越重要的作用。