拆迁补偿面积，原则以房产证 / 不动产权证登记面积为准，但必须结合 “实际是否合法、是否有登记错误、是否合法扩建” 分情况定，国有 / 集体土地逻辑一致：

一、总原则（法律依据）

• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 15、24 条 + 各地实施细则：
  1. 已登记房屋：以不动产权证 / 房产证记载面积为基准；证与登记簿不一致，以不动产登记簿为准。
  2. 未经登记建筑：由市县级政府组织部门调查、认定、处理，合法建筑才补，违建不补。
  3. 评估机构只能按认定结果算，不能自己改面积。

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二、分情况精准判断（最实用）

1. 实际面积 ＜ 房产证面积（证大实小）

• 结论：按实际合法面积补偿，不按证载虚大面积。
• 理由：补偿只针对你实际拥有的合法房屋，登记错误 / 虚高部分不算。
• 例：证载 120㎡，实测 100㎡ → 按 100㎡补。

2. 实际面积 ＞ 房产证面积（实大证小）

这是最常见争议，分 4 种情形：

（1）登记误差 / 漏算（无扩建）

• 情况：房屋建成后没扩建，仅因当年测绘 / 登记漏算、错算导致证载偏小。
• 结论：申请重新测绘 + 登记机构核实，按实测合法面积补。
• 证据：老测绘图、建房档案、历年水电 / 物业费记录、现场勘验。

（2）合法扩建（有审批、未换证）

• 情况：扩建时取得规划许可证 / 建设工程规划许可证 / 乡镇审批，但没办房产证变更。
• 结论：政府认定后，合法扩建部分计入补偿面积。
• 证据：审批文件、缴费凭证、施工记录。

（3）无证 / 历史遗留（无审批但符合政策）

• 常见：老房子、农村自建房，1990 年《城市规划法》/1982 年《村镇建房用地管理条例》前建成，因历史原因没办证。
• 结论：按当地历史遗留政策，经政府认定后，按实际合法面积补（常按 100% 或一定比例）。
• 例：多地以 1990/1982/2008 为节点，分段认定合法面积。

（4）违法超建（无审批、抢建）

• 情况：无任何审批私自加建 / 扩建，或征收公告后突击抢建。
• 结论：超建部分认定为违建，不予补偿；但建筑材料残值、室内物品、搬迁 / 临时安置费仍可主张。

3. 无房产证（集体土地 / 老房）

• 按宅基地证 / 建房批准文件 + 实测认定：
  • 有批文：按批文面积，实小按实、实大按批（超批部分认定。
  • 无批文：政府按 “一户一宅”+ 层数 / 面积上限认定合法面积。

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三、实操步骤（你现在该做什么）

1. 核对证件：房产证 / 不动产证、土地证、建房审批、老档案。
2. 申请复核测绘：对面积有异议，10 日内书面申请评估复核；不服再申请专家委员会鉴定。
3. 要求认定：实大证小，书面申请征收部门组织调查认定（区分误差 / 合法扩建 / 违建）。
4. 固定证据：保存审批、测绘、居住、缴费、航拍图等。
5. 异议与救济：认定不公→申请复议→提起行政诉讼，可申请法院委托测绘。

本文所述均为个人法律分析，不构成最终补偿结论或法律意见；征收补偿的面积核定、补偿标准及最终结果，以当地现行征收政策、行政机关法定认定及实际办理程序为准。